Czym jest kredyt deweloperski?

Kredyt deweloperski jest to rodzaj finansowania, który przeznaczony jest dla firm deweloperskich na pokrycie kosztów projektów inwestycyjnych. Są to oczywiście projekty związane z budową nieruchomości – zarówno mieszkalnych jak i komercyjnych. Jak informuje Polski Związek Firm Deweloperskich – aż 90% należących do niego deweloperów korzysta z możliwości jakie daje kredyt deweloperski.

Wciąż, pomimo kryzysu związanego z pandemią, rynek nieruchomości ma się dobrze i popyt na nowe mieszkania i powierzchnie komercyjne nie maleje. Niewątpliwą zachętą są rekordowo niskie stopy procentowe wpływające na wysokość rat w przypadku finansowania zakupu z kredytu hipotecznego.

Inwestycje tego typu są bardzo kosztowne, to nie tylko sama budowa, ale też szereg innych wydatków jak koszty projektu, materiałów, pracowników i wiele innych. Większość deweloperów nie ma możliwości sfinansowania takich inwestycji z własnych środków, poszukuje więc rozwiązań na zewnątrz.

Kredyt deweloperski jest więc kredytem celowym, przyznawanym na realizacje konkretnej inwestycji. Dzięki niemu deweloperzy mogą wybudować czy wyremontować budynki w celu późniejszego sprzedania ich lub ewentualnie wynajmu. Pozwala też na płynne przechodzenie między inwestycjami i projektami. Po udanej sprzedaży mieszkań i spłacie kredytu deweloper ma środki na kolejne grunty, gdzie może rozpocząć kolejną inwestycję, również  z pomocą kredytu deweloperskiego.

Co dokładnie można sfinansować z kredytu deweloperskiego?

W kredyt dla deweloperów poza budową lokali mieszkaniowych czy komercyjnych można włączyć tu także refinansowanie innych inwestycji w nieruchomości, remont nieruchomości czy jej adaptacje do konkretnego celu, prace wykończeniowe. Dodatkowo można również sfinansować zakup udziałów lub akcji w innych przedsiębiorstwach posiadających aktywa w postaci nieruchomości pod zabudowę. Finansowaniem objąć można zarówno domy jednorodzinne, bloki mieszkalne, osiedla mieszkaniowe jak i powierzchnie komercyjne, czyli biurowe i usługowe.

Jakie warunki musi spełniać firma deweloperska, żeby otrzymać kredyt?

Aby móc ubiegać się od kredyt deweloperski, firma oczywiście musi prowadzić działalność deweloperską wpisaną z odpowiednim kodem PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) w KRS (Krajowy Rejestr Sądowy) lub CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej). Ważnym warunkiem jest również posiadanie wkładu własnego. Jego wysokość często zależy od warunków konkretnego banku, ale nie jest to mniej niż 20-30% wartości całej inwestycji. Wkładem własnym może być również działka, gdzie deweloper zrealizuje swoją inwestycję.

Kluczowym punktem jest również dokumentacja, którą należy załączyć do wniosku kredytowego. Przede wszystkim jest to biznesplan, który szczegółowo opisuje zaplanowaną inwestycje. Po pierwsze: przedstawia firmę, która stara się o kredyt. Należy pokazać, że jest ona partnerem, któremu można zaufać, opisuje jej poprzednie inwestycje i sukcesy. Następnie w biznesplanie muszą znaleźć się informacje na temat majątku firmy, lokalizacji i charakterystyki działki, a także o trybie realizowania inwestycji, dokumentach formalnych – pozwoleniu na budowę, stanie prawnym działki.  Musi zawierać również opis, jakiego rodzaju budynki mają powstać, jakiego rodzaju mieszkania/lokale będą się w nich znajdować. Kluczowym punktem jest także  informacja dotycząca budżetu projektu i sposobach finansowania.

Dodatkowo biznesplan także powinien opisywać strategie marketingowe planowane przez firmę w celu sprzedaży nieruchomości, analizę konkurencji oraz analizę SWOT. Do biznesplanu dołącza się również model finansowy pokazujący zarówno harmonogram budowy i sprzedaży jak i informacje o przepływach finansowych w skali każdego kwartału budowy.

Przyznając kredyty dla deweloperów, każdy bank analizuje wnioski indywidualnie, każdy również może posiadać inne dodatkowe warunki przyznawania kredytów i dokumentacji. Poza biznesplanem i modelem finansowym banki zwykle wymagają:

  • umowy ustanawiającej spółkę, która realizować będzie inwestycję,
  • akt notarialny nabycia nieruchomości, na której wybudowana będzie inwestycja,
  • pozwolenia na budowę wydanego dla firmy realizującej inwestycję,
  • zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru lub decyzji o warunkach zabudowy,
  • prospekt informacyjny dotyczący przedsięwzięcia inwestycyjnego,
  • umowę z generalnym wykonawcą lub jej szkic wstępny,

  • operat szacunkowy – dokument sporządzany przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego, który wycenia nieruchomość i ma charakter dokumentu urzędowego. Zawiera on dokładne informacje na temat wszystkich elementów nieruchomości, biorąc pod uwagę lokalizacje, uśrednione ceny nieruchomości w okolicy czy też prognozy na temat wzrostu wartości,

  • wyciąg z projektu budowlanego zawierający parametry projektu.

Co tak naprawdę analizują banki?

Do realizacji inwestycji deweloperskich zwykle powołuje się spółki celowe, specjalnie na realizację danego przedsięwzięcia. Z tego względu ważne jest również przedstawienie sytuacji majątkowej dewelopera, a więc spółki głównej. Dodatkowo bank analizuje również powiązania osobowe i kapitałowe. Ważnym czynnikiem jest wspomniany wyżej wkład własny. Im wyższy, tym mniejsze ryzyko i bezpieczniejsza inwestycja, a więc banki są bardziej skłonne do udzielenia kredytu.

Kolejnym elementem jest wielkość planowanej przedsprzedaży – przed uruchomieniem kredytu deweloper powinien mieć możliwość udokumentowania, że sprzedał 10-20% lokali. Jest to potwierdzeniem, że jest zainteresowanie na rynku i kolejne lokale też sprzedadzą się bez większych problemów.

Jednym z warunków uzyskania kredytu i obowiązków dewelopera jest prowadzenie rachunku powierniczego, na który regularnie powinny wpływać środki od kupujących. Są one następnie przeznaczone na budowę i prace wykończeniowe. Kolejne transze kredytu bank wypłaca na podstawie kontroli realizacji etapów inwestycji oraz sposobu wykorzystania środków. Istnieją dwa typy takich rachunków:

  • Otwarty rachunek powierniczy – na rachunek wpływają środki od klientów za zrealizowane już etapy inwestycji, a bank dokonuje regularnych wypłat na podstawie ustalonego harmonogramu kontrolując postępy w budowie. Po każdym etapie bank wypłaca deweloperowi od 10- 25% kosztów inwestycji, deweloper natomiast każdy etap finansuje z wpłat kupców lokali

  • Zamknięty rachunek powierniczy – na rachunek wpływają środki od klientów za zrealizowane już etapy inwestycji, zgodnie z harmonogramu w umowie deweloperskiej. Inwestor otrzymuje całość kwoty dopiero podczas przekazania prawa własności do lokalu. Jest to rozwiązanie bezpieczniejsze dla nabywców mieszkań, ale deweloper musi poszukiwać alternatywach form sfinansowania inwestycji. Zwiększa to jednak jego wiarygodność w oczach potencjalnych nabywców.

Kredyt deweloperski a kredyt u dewelopera

Interesując się branżą nieruchomości, usłyszeć możemy również o zjawisku nazywanym kredytem u dewelopera, co jest kompletnie innym pojęciem niż kredyt deweloperski. Przede wszystkim jest on przeznaczony dla klientów dewelopera, a nie do niego samego. Pomimo mylnej nazwy, deweloper nie pożycza nabywcom swoich mieszkań żadnych środków. Pośredniczy on jednak w podpisaniu umowy między bankiem a klientem, bez ponoszenia dodatkowych opłat. Ze względu na regularną i ścisłą współpracę z bankami, deweloper może też wynegocjować lepsze warunki kredytowania dla swoich klientów. Oczywiście kredyt ten wiąże się wyłącznie z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym u danego dewelopera, nie można przeznaczyć tych środków na nabycie innych dóbr. Niewątpliwym plusem tego rozwiązania jest skrócony czas oczekiwania na realizację wszelkich procedur.

Nie wszystko jest jasne? Potrzebujesz pomocy w uzyskaniu kredytu deweloperskiego? Skontaktuj się z nami!