21 kwietnia 2021r.

Model finansowy w projekcie deweloperskim

Po co buduje się model finansowy?

Najważniejszym elementem w staraniu się o kredyt deweloperski, obok biznes planu, jest model finansowy. Banki mają różne oczekiwania co do jego formy, jednak zwykle oczekują tej samej treści.

Model finansowy to narzędzie pokazujące szczegółowe prognozy przepływów pieniężnych – wydatków poniesionych na inwestycję oraz wpływów ze sprzedaży. Zawiera też informację na temat pobrania oraz spłaty zadłużenia (kredytu) wraz z odsetkami. Projekty deweloperskie zwykle planuje się i rozlicza w ujęciu kwartalnym i również takie podejście wykazuje się w modelu. Na jego podstawie analitycy bankowi oceniają atrakcyjność i opłacalność inwestycji a przede wszystkim ryzyko. Dodatkowo analizują zgodność modelu z rzeczywistością (np. realność kosztów). Wszystkie te informacje mają wpływ na ostateczną decyzję kredytową.

Model finansowy i biznes plan są dokumentami uzupełniającymi się. Biznes plan opisuje pokazując również dane liczbowe, ale to z modelu widzimy skąd one wynikają i to on jest kluczowym dokumentem. Idealny model jest aktywny – poszczególne elementy czerpią informacje między sobą i uzupełniają się, a dodatkowo pracują na bieżąco, jeśli dane wejściowe ulegają zmianie.

Model finansowy to narzędzie pokazujące szczegółowe prognozy przepływów pieniężnych – wydatków poniesionych na inwestycję oraz wpływów ze sprzedaży. Zawiera też informację na temat pobrania oraz spłaty zadłużenia (kredytu) wraz z odsetkami. Projekty deweloperskie zwykle planuje się i rozlicza w ujęciu kwartalnym i również takie podejście wykazuje się w modelu. Na jego podstawie analitycy bankowi oceniają atrakcyjność i opłacalność inwestycji a przede wszystkim ryzyko. Dodatkowo analizują zgodność modelu z rzeczywistością (np. realność kosztów). Wszystkie te informacje mają wpływ na ostateczną decyzję kredytową.

Model finansowy i biznes plan są dokumentami uzupełniającymi się. Biznes plan opisuje inwestycję pokazując również dane liczbowe, ale to z modelu widzimy skąd one wynikają i to on jest kluczowym dokumentem. Idealny model jest dokumentem aktywnym – poszczególne elementy czerpią informacje między sobą i się uzupełniają, a dodatkowo pracują na bieżąco, jeśli dane wejściowe ulegają zmianie.

Jakie informacje muszą znaleźć się w modelu finansowym?

Jak wspomniałam wcześniej, banki mają różne wymagania jeśli chodzi o formę prezentacji danych. My, na podstawie naszych dotychczasowych doświadczeń we współpracy z firmami deweloperskimi, zbudowaliśmy model zawierający wszelkie niezbędne elementy. Bazujemy na nim, ewentualnie wprowadzając modyfikacje, jeśli bank oczekuje nieco innej formy przedstawienia informacji.

Kluczowe w takim modelu są następujące informacje:

  • Budżet – zawiera informacje na temat cen mieszkań oraz innych powierzchni takich jak garaże czy lokale usługowe oraz kalkulację jakich całkowitych przychodów z ich sprzedaży może spodziewać się deweloper, zarówno w przedsprzedaży jak i w sprzedaży regularnej. Podsumowuje również poszczególne koszty poniesione przez dewelopera a w rezultacie zysk jaki on ponosi. Tutaj również dokonujemy symulacji struktury finansowania, a wiec wyliczamy stosunek wkładu własnego do kwoty kredytu, o którą chcemy wnioskować.
  • Harmonogram rzeczowo – finansowy – tu już opieramy się na ujęciu kwartalnym. Pokazujemy jaki procentowo zakres prac budowlanych został zrealizowany w którym kwartale. Bierzemy tu pod uwagę przygotowanie terenu, uzbrojenie go, przygotowanie do stanu surowego, instalacje zewnętrzne oraz wykończenie – zarówno wewnętrzne jak i zewnętrzne.
  • Harmonogram sprzedaży – tu ponownie w ujęciu kwartalnym analizujemy wpływy ze sprzedaży. Opieramy je na prognozach jaki procent mieszkań (wg powierzchni) sprzeda się w którym kwartale. Kalkulujemy to wg zasady, że podczas zakupu mieszkania przez klienta płaci on 10%, a pozostałe 90% wpływa w momencie zakończenia budowy i oddania budynków.
  • Przepływy finansowe – w ujęciu brutto i netto – ponownie w ujęciu kwartalnym pokazujemy zarówno wpływy jak i wydatki. We wpływach ujmujemy zarówno te ze sprzedaży powierzchni jak i transze kredytu. Wydatki powinny obejmować wszelkie koszty związane z realizacją inwestycji podzielone wg rodzajów. W tej części powinna się również znaleźć informacja na temat kosztów kredytu, wysokości podatku CIT. Model na koniec kalkuluje nam jakie zostaje nam salo wolnych środków w ujęciu liniowym oraz skumulowanym. Sumy zarówno przychodów jak i kosztów z wszystkich kwartałów powinny równać się tym, pokazanym w całości w budżecie.
  • Rachunek zysków i strat – jest to dokument podsumowujący koszty i przychody przedsiębiorstwa, czyli w tym wypadku firmy deweloperskiej. Jego główną rolą jest pokazanie efektywności rodzajów działalności oraz ogólnego wyniku finansowego przedsiębiorstwa. Mowa tu oczywiście o firmie celowej, powoływanej zwykle w celu realizacji konkretnej inwestycji deweloperskiej. Ze względu na ten fakt, rachunek zysków i strat zawiera wyłącznie informacje na temat omawianego projektu. Spółkę zwykle powołuje się na krótko przed ubieganiem się o dofinansowanie, nie posiada ona więc innych, wcześniejszych kosztów i przychodów. W tym dokumencie wykazujemy przychody netto ze sprzedaży, koszty sprzedanych materiałów, zysk/ stratę ze sprzedaży, działalności operacyjnej, działalności gospodarczej, przychody i koszty finansowe. Dane prezentujemy w ujęciu zarówno liniowym jak i skumulowanym w ujęciu rocznym.
  • Bilans – zestawienie aktywów i pasywów przedsiębiorstwa, a więc pokazuje on majątek przedsiębiorstwa i sposób jego finansowania. Jest to oczywiście obowiązkowy element sprawozdania finansowego. Tutaj również wykazujemy je w ujęciu kwartalnym.

RKC Sp. z o.o.

ul. Kobierzyńska 130

30-383 Kraków