Po co buduje się model finansowy?
Najważniejszym elementem w staraniu się o kredyt deweloperski, obok biznesplanu, jest model finansowy. Banki mają różne oczekiwania co do jego formy, jednak zwykle oczekują tej samej treści.
Model finansowy to narzędzie pokazujące szczegółowe prognozy przepływów pieniężnych – wydatków poniesionych na inwestycję oraz wpływów ze sprzedaży. Zawiera też informację na temat pobrania oraz spłaty zadłużenia (kredytu) wraz z odsetkami. Projekty deweloperskie zwykle planuje się i rozlicza w ujęciu kwartalnym i również takie podejście wykazuje się w modelu. Na jego podstawie analitycy bankowi oceniają atrakcyjność i opłacalność inwestycji a przede wszystkim ryzyko. Dodatkowo analizują zgodność modelu z rzeczywistością (np. realność kosztów). Wszystkie te informacje mają wpływ na ostateczną decyzję kredytową.
Model finansowy i biznesplan są dokumentami uzupełniającymi się. Biznesplan opisuje pokazując również dane liczbowe, ale to z modelu widzimy, skąd one wynikają i to on jest kluczowym dokumentem. Idealny model jest aktywny – poszczególne elementy czerpią informacje między sobą i uzupełniają się, a dodatkowo pracują na bieżąco, jeśli dane wejściowe ulegają zmianie.
Jakie informacje muszą znaleźć się w modelu finansowym?
Kluczowe w takim modelu są następujące informacje:
Budżet – zawiera informacje na temat cen mieszkań oraz innych powierzchni takich jak garaże czy lokale usługowe oraz kalkulację, jakich całkowitych przychodów z ich sprzedaży może spodziewać się deweloper, zarówno w przedsprzedaży jak i w sprzedaży regularnej. Podsumowuje również poszczególne koszty poniesione przez dewelopera a w rezultacie zysk, jaki on ponosi. Tutaj również dokonujemy symulacji struktury finansowania, a więc wyliczamy stosunek wkładu własnego do kwoty kredytu, o którą chcemy wnioskować.
Harmonogram rzeczowo – finansowy – tu już opieramy się na ujęciu kwartalnym. Pokazujemy, jaki procentowo zakres prac budowlanych został zrealizowany w którym kwartale. Bierzemy tu pod uwagę przygotowanie terenu, uzbrojenie go, przygotowanie do stanu surowego, instalacje zewnętrzne oraz wykończenie – zarówno wewnętrzne jak i zewnętrzne.
Harmonogram sprzedaży – tu ponownie w ujęciu kwartalnym analizujemy wpływy ze sprzedaży. Opieramy je na prognozach jaki procent mieszkań (wg powierzchni) sprzeda się w którym kwartale. Kalkulujemy to wg zasady, że podczas zakupu mieszkania przez klienta płaci on 10%, a pozostałe 90% wpływa w momencie zakończenia budowy i oddania budynków.
Przepływy finansowe – w ujęciu brutto i netto – ponownie w ujęciu kwartalnym pokazujemy zarówno wpływy jak i wydatki. We wpływach ujmujemy zarówno te ze sprzedaży powierzchni jak i transze kredytu. Wydatki powinny obejmować wszelkie koszty związane z realizacją inwestycji podzielone wg rodzajów. W tej części powinna się również znaleźć informacja na temat kosztów kredytu, wysokości podatku CIT. Model na koniec kalkuluje nam, jakie zostaje nam salo wolnych środków w ujęciu liniowym oraz skumulowanym. Sumy zarówno przychodów jak i kosztów z wszystkich kwartałów powinny równać się tym, pokazanym w całości w budżecie.
Rachunek zysków i strat – jest to dokument podsumowujący koszty i przychody przedsiębiorstwa, czyli w tym wypadku firmy deweloperskiej. Jego główną rolą jest pokazanie efektywności rodzajów działalności oraz ogólnego wyniku finansowego przedsiębiorstwa. Mowa tu oczywiście o firmie celowej, powoływanej zwykle w celu realizacji konkretnej inwestycji deweloperskiej. Ze względu na ten fakt, rachunek zysków i strat zawiera wyłącznie informacje na temat omawianego projektu. Spółkę zwykle powołuje się na krótko przed ubieganiem się o dofinansowanie, nie posiada ona więc innych, wcześniejszych kosztów i przychodów. W tym dokumencie wykazujemy przychody netto ze sprzedaży, koszty sprzedanych materiałów, zysk/ stratę ze sprzedaży, działalności operacyjnej, działalności gospodarczej, przychody i koszty finansowe. Dane prezentujemy w ujęciu zarówno liniowym jak i skumulowanym w ujęciu rocznym.
Bilans – zestawienie aktywów i pasywów przedsiębiorstwa, a więc pokazuje on majątek przedsiębiorstwa i sposób jego finansowania. Jest to oczywiście obowiązkowy element sprawozdania finansowego. Tutaj również wykazujemy je w ujęciu kwartalnym.
