9 kwietnia 2021r.

Biznes plan w projekcie deweloperskim

Niezbędnym elementem ubiegania się przez deweloperów o kredyt deweloperski jest stworzenie biznes planu, który szczegółowo opisuje zarówno przedsiębiorcę jak i całą inwestycję.

Po co pisze się biznes plan?

Biznes plan jest dokumentem zawierającym koncepcję rozwoju firmy, aby biznes był opłacalny. Odnosi się do krótko- i długoterminowych celów firmy i zawiera informacje jak zamierza ona je osiągnąć. Biznes plan to świetny sposób na skonkretyzowanie koncepcji działania, przeanalizowanie możliwości rozwojowych biznesu. Powinien pokazywać gdzie firma się znajduje, dokąd zmierza, jakimi drogami chce tam dotrzeć oraz czy jej cele są opłacalne.

W przypadku projektów deweloperskich, głównym celem pisania biznes planu jest przekonanie banku, że zaplanowana inwestycja jest przemyślana, możliwa do zrealizowania i nie niesie za sobą ryzyka strat. Musi on pokazywać jak deweloper zaplanował realizację inwestycji, w jaki sposób gwarantuje jej bezpieczeństwo
i opłacalność. Bank musi być pewien, że dofinansowanie takiej inwestycji nie rodzi dla niego ryzyka.

Jakie informacje muszą znaleźć się w biznes planie?

Bazując na naszym dotychczasowym doświadczeniu we współpracy z firmami deweloperskimi, zbudowaliśmy schemat zawierający wszelkie niezbędne elementy:

  • Podstawowe Parametry Projektu – skrócone podsumowanie inwestycji. Zawiera informacje takie jak: ilość budynków, wielkość powierzchni mieszkaniowych, użytkowych i usługowych, ceny za poszczególne powierzchnie, budżet inwestycji, wielkość kredytu, nadwyżka gotówki nad wartością kredytu. Tematy te rozwijamy szczegółowo w dalszej części biznes planu.
  • Podstawowe dane o przedsiębiorstwie starającym się o dofinansowanie. W projektach deweloperskich zwykle na realizację inwestycji powołuje się spółkę celową. Biznes plan powinien opisywać jej formę prawną, sytuację własnościową i cel powołania. Dodatkowo zawierać powinien również informacje na temat podmiotów z nią powiązanych. To właśnie spółka główna dewelopera jest tutaj gwarantem sukcesu inwestycji, ze względu na doświadczenie, rozpoznawalność na rynku czy sytuację finansową.
  • Informacje o aktualnej sytuacji ekonomiczno – finansowej – ta część powinna skupiać się na opisie majątku przedsiębiorstwa, a także na źródłach finansowania tego majątku.
  • Opis planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego – to objętościowo największa część biznes planu. To tu muszą znaleźć się wszystkie szczegóły związane z inwestycją. Są to więc lokalizacja, sytuacja prawna działki, informacja o pozwoleniu na budowę, parametry budowlane (ilość i typy mieszkań), opis realizacji . I oczywiście, co najważniejsze – budżet i sposób finansowania inwestycji. Tu powinna znaleźć się cala rozpiska na temat kosztów poszczególnych etapów budowy oraz elementów inwestycji. Tu także wykazujemy jak duża część inwestycji deweloper sfinansuje z wkładu własnego, a o jaką wysokość kredytu wnioskujemy do banku. Ta część powinna być bardzo szczegółowa i dokładna, gdyż stanowi trzon całego biznes planu.
  • Strategia marketingowo- cenowa- zawierać powinna plan jaki inwestor ma na reklamę swojego projektu, jakimi kanałami będzie chciał prowadzić swoją kampanię marketingową, do kogo będzie ją kierował, w jaki sposób kształtuje swoje ceny.
  • Analiza finansowa planowanej inwestycji – tu następuje rozwinięcie tematu opisanego już w punkcie „Opis planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego”. Przedstawiamy tu założenia planu finansowego oraz prognozowane zmiany na rachunku zysków i strat oraz w bilansie.
  • Analiza konkurencji – pokazanie jakie inne, podobne inwestycje budowane są w okolicy oraz co oferują potencjalnym nabywcom. Dodatkowo także jak się plasują ceny nieruchomości, oceniamy tu konkurencyjność opisywanej inwestycji.
  • Syntetyczna ocena projektu inwestycyjnego – tu skupiamy się na analizie SWOT. W pierwszej kolejności wykazujemy mocne strony inwestycji, ale pokazujemy też te słabsze. Obok szans, które mogą zapewnić powodzenie projektu, sygnalizujemy też zagrożenia. To ważne, aby wiedzieć czego możemy się spodziewać podczas realizacji inwestycji.

Co oprócz biznes planu?

Biznes plan to bardzo ważny, lecz nie jedyny dokument potrzebny w procesie starania się o kredyt deweloperski. Najważniejszym ze składanych dokumentów, którego uzupełnieniem stanowi biznes plan, jest zawsze model finansowy. Powinien on dokładnie pokazywać koszty ponoszone przez dewelopera oraz spodziewane zyski. Informacje te umożliwiają kalkulację struktury finansowania a więc wysokość wnioskowanego kredytu.

Dodatkowo w takim modelu powinien znaleźć się zarówno harmonogram budowy inwestycji jak i harmonogram sprzedaży, co pokazuje również przepływy pieniężne od nabywców do dewelopera.

Kolejnym ważnym elementem modelu jest zestawienie przepływów pieniężnych – zarówno brutto jak i netto. Ponieważ inwestycje deweloperskie zwykle planuje się i rozlicza w ujęciu kwartalnym, również w ten sposób firmy deweloperskie wykazują przepływy. Widzimy tu jak duże i jakiego typu koszty deweloper ponosi w kolejnych kwartałach, ale także jakich wpływów należy się spodziewać. Zawarta jest tu również informacja na temat transz kredytu, okresu jego spłaty oraz naliczonych odsetek.

Ponadto modelu powinien również zawierać rachunek zysków i strat oraz bilans. Wszystkie te informacje są wykazuje się również w ujęciu kwartalnym.

W kolejnych wpisach przybliżymy budowę modelu finansowego oraz opiszemy jakie jeszcze formalności muszą zostać spełnione, aby móc ubiegać się o kredyt deweloperski.

RKC Sp. z o.o.

ul. Kobierzyńska 130

30-383 Kraków